Как написать претензию агентству недвижимости

Мария Киселева Знаток (402), закрыт 5 лет назад

Срочно нужно снять квартиру. Нашла частное объявление на сайте. Позвонила, оказалось агентство недвижимости. Она сказала, что эта квартира сдается, по всем параметрам она нам подходила: мебель - главное условие. Пришлось ехать в это агентство, она созвонилась с хозяйкой, мы договорились посмотреть квартиру. Риэлтор дала нам номер тел. хозяйки, взяла с нас 1500 руб. Заключили договор.

Вечером дозваниваемся до хозяйки, так говорит, что она хочет, чтобы в квартире жила взрослая пара, а мы ее не устраиваем (это еще нас не увидев и не познакомившись).

Следующий день - 2 варианта, звоним - 1 сдана, вторая пустая.

В итоге, нам постоянно дают не проверенную информацию, не устраивающие нас варианты (хотя условия мы обговаривали).

Подскажите, как теперь вернуть деньги и расстаться с этим агентством. (в договоре написано, что сумма не возвращается).

Агенство недвижимости не возвращает аванс

Внесла аванс, но на сделку со мной не идут, якобы продавец подняла стоимость квартиры, а потом сказали, что пока не продают.Отговорок много. Я хочу написать в самопроизвольной форме претензию, но кому и каким образом я его должна вручить, если директора нет никогда в офисе, и где можно посмотреть образец претензии? И вернут мне только аванс или в претензии я могу потребовать возвращение моих расходов, квитанции предоставлю. Спасибо

Николаев Николай

Юрист, г. Санкт-Петербург 1821

Здравствуйте!

Вам отказываются его вернуть? Отказ от возврата аванса признается неосновательным обогащением и подлежит возврату. В силу ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли

Уплата аванса, есть денежное обязательство (аванс не является способом обеспечения исполнения обязательств и доказательством заключения договора в отличие от задатка), так сторона, уклоняющаяся от его возврата, несет ответственность за необоснованное пользование чужими денежными средствами в виде уплаты процентов на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства( ст.395 ГК РФ).

Претензию можно написать в произвольной форме ( кому, от кого, суть претензии, требования, дата, подпись).

претензия агенству недвижимости

От кого: (Ф.И.О.

полные почтовые

реквизиты)

Сумма (цена) претензии -

_________ руб.

Претензия

(указать о чем: о возврате денежных сумм)

Поскольку единой формы претензии на все случаи жизни не существует,

излагается она в вольной форме, но из содержания претензии должно быть

четко понятно, кто, почему и чего хочет.

В тексте претензии должны присутствовать такие данные:

- на чем основаны отношения адресатов претензии: договор, иные обязательства

- что конкретно нарушено потенциальным ответчиком и в какой мере

- ссылки на конкретные условия обязательств, нарушение которых вызвало претензионное требование

- сумма требований с расчетом

- желательно в претензии дать ссылки на нормы законодательства, в

соответствии с которыми заявитель претензии обосновывает свои требования:

ГК - прямые и косвенные убытки, упущенная выгода и т.п.

- в обоснованной претензии существо требований должно быть изложено

в жесткой (но вежливой!) форме, с четкой позицией (без или-или) с предупреждением о последующем обращении за защитой своих моральных и имущественных прав и интересов в суд в случае неудовлетворения претензии или

нерассмотрения ее в установленном порядке.

- к претензии должны быть приложены документы (копии их), обосновывающие претензионные требования, или должна быть ссылка на то, что все

документы (можно перечислить их) для рассмотрения претензии у адресата

имеются.

У заявителя обязательно должен остаться след о направлении претензии: квитанция об отсылке заказного (или с уведомлением о вручении) почтового отправления или отметка (со входящим номером и датой, печатью

(штампом), подписью должностного лица) организации - адресата о получении

материалов претензии (на другом экземпляре претензии).

По получении неудовлетворительного ответа или истечения (с учетом

пробега почты) установленного срока на рассмотрение претензии (в настоя-

щее время общий срок - один месяц) необходимо не затягивать разрешения

вопроса, а либо в установленном порядке (общий срок исковой давности в

настоящее время - 3 года) заявить иск в суд, либо снять вопрос с

Претензии клиентов к агентствам недвижимости

Вы решили продать, купить или обменять дорогое своему сердцу жилье. Как говорят психологи, даже если все пройдет как по маслу, отдельные граждане рискуют заработать стресс. А уж если возникают попутные конфликты с агентом и агентством - это тем более тяжело. Давайте разберемся, в чем же, как правило, суть претензий клиентов к компании и как, по возможности, предвосхитить столкновение двух взаимодействующих сторон.

Первое действие. Избежать конфликта.

Знание реальной стоимости сделки, которую хороший агент может сообщить и на начальном этапе, даже до заключения договора - минус одна конфликтная ситуация.

Начнем с начала - с договора, заключаемого в агентстве. Самой распространенной ошибкой клиента при заключении договора с агентством можно считать недостаточное любопытство относительно процента комиссионных. Вы можете возразить, что это тайна за семью печатями и цифру, как правило, сообщают очень приблизительно. На что резонно возражу, что каждый вправе знать, сколько и за что он платит. Одно уважаемое мною агентство не так давно обнародовало цифры своих комиссионных во всеуслышание, а оно, поверьте, берет очень высокий процент. То есть если вам не говорят точно - меняйте компанию, и конфликт будет исчерпан.

Вообще же, о сумме комиссионных можно сказать, что она колеблется в зависимости от величины и статуса компании и может составлять от 1 до 8 процентов от стоимости той площади, которая дороже, если речь идет об альтернативной сделке. Однако всегда нужно помнить, что неуказанный в договоре процент может и подрасти. Расплывчатые формулировки стандартного договора не включают в себя стоимость услуг агентства. А потому жестко оговорить и прописать где-то цифру - значит застраховать себя от нервотрепки и обманутых ожиданий.

За что платятся деньги, тоже ясно не всегда. А потому следует помнить, что сумма комиссионных не идет на оплату услуг по получению справок и оформлению документов. Если по ходу дела приходится оплачивать ускорение получения того же разрешения на совершение сделки опекой. то это делается из кармана клиента.

Еще одним интересным и очень волнующим моментом сделок стало Гарантийное обязательство (ГО) компаний. Многие ждут от этого документа едва ли не семи чудес света. Но тут следует знать, что многие агентства гарантируют компенсацию ущерба в случае, если квартира под арестом, только в размере своих комиссионных. Отдельные компании компенсируют часть стоимости жилья (по БТИ). И только единицы берут на себя полную финансовую ответственность. В последнем случае может идти речь о реальной (рыночной) стоимости жилья. То есть это добровольно принятый на себя компаниями недвижимости юридический документ.

Однако если статью закона можно трактовать единственным образом, то гарантийка индивидуальна для каждого агентства. Предварительно выяснив, что же такое ГО именно в вашей компании - можно избежать конфликтной ситуации. О том, что ГО выдается, можно узнать, когда квартира через агентство куплена и вы подписали акт приема-передачи. Именно в этот момент происходит подписание агентством гарантийных обязательств перед своим клиентом. Есть также вариант, когда агентство вообще откажется от декларируемых гарантий. Это может случиться тогда, когда вам очень захочется купить жилье, в юридической чистоте которого юристы агентства не уверены.

Главное - помнить, что в любом уважающем себя агентстве базу для ГО создают хорошие юристы и работящие агенты. Они досконально проверяют юридическую чистоту квартиры и не дают пустых гарантий. То есть, если вам не гарантируют выплату полной стоимости, можно, по крайней мере, обратиться в агентство и, как правило, бесплатно (хорошие агентства гордятся своей репутацией, и у них не бывает бывших клиентов) получить консультацию юриста. В некоторых случаях юрист займется вами и будет присутствовать на суде, связываться с вами по телефону - словом, консультировать по полной программе. А мотив при этом очевиден: если клиент выиграл - в агентство придут все его друзья, проиграл - о нем заботились, как о родном сыне.

Второе действие. Конфликт разрешимый.

Развод не менее затратен, чем брак.

Если любовь прошла, брак можно расторгнуть. Если прошла любовь к агентству недвижимости, с ним тоже есть что расторгнуть - договор. Но, естественно мирным путем, а не через суд. Порядочные агентства никогда не опускаются до унизительных дрязг и кровавого расторжения договора. Условия, по которым происходит расторжение, - это, как правило, совершенно определенная сумма неустойки. Стандартные условия - оплата комиссионных агентства плюс некая сумма штрафа. Однако и здесь не все так просто.

Договор вы заключали на определенный срок. Поэтому от количества времени, потраченного на вас, и будет зависеть тот коэффициент, на который будет умножена начальная сумма штрафа. А вот какой будет эта начальная сумма, зависит от агентства и индивидуальных условий. Главное понять: фиксированной стоимости расторжения отношений нет - как на рынке купли-продажи, так и на рынке аренды. Ее просто не может быть, поскольку это производная величина. Можно рассмотреть два варианта:

Первый. Вы решили, что договор следует расторгнуть на следующий день после заключения. Попали в аварию, разбили капот машины, вам нужны деньги и покупать квартиру теперь не ко времени. Сумму комиссионных, к сожалению, придется отдать (однако не исключено, что не полностью, так как, рассмотрев все обстоятельства, агентство, скорее всего, придет к выводу о том, что вы - жертва обстоятельств и скостит вам некую сумму, а может и аннулировать долг). Однако в голове все же всегда следует держать, что реально агентство, как минимум, получит с вас комиссионные.

Второй вариант. Вы долго и со вкусом выбирали квартиру, и все же никак не можете ни на чем остановиться. Наконец, вы находите вариант… но в другом агентстве. В принципе, всегда существует вариант, что вашу квартиру проведут через ту компанию, с которой был заключен договор. Однако такой поворот событий может быть и невозможен. Предположим, это эксклюзив ( то есть компания является единственным продавцом этой недвижимости) и ее можно заполучить через ваше агентство, только если оно готово купить ее для вас. А если нет? И вы решаете расторгнуть отношения. Вот здесь вам припомнят все. Помимо суммы комиссионных назначат штраф за все дни, проведенные на просмотрах. Единственный способ подстраховаться от ужасов расторжения - это обговорить два этих варианта (взяв их как крайние). Сумма должна вас впечатлить, ибо развод в неудачном браке и расторжение отношений с агентством - явления близкие по своему накалу и затратности.

Развязка. Конфликт.

Советский долгострой был самый долгий в мире. Российский - самый скандальный.

Нельзя сказать, что этого не бывает никогда, бывает… Однако сегодня назвать рынок недвижимости диким и тяжелым - было бы покривить душой. Все, в принципе, знают, чего хотят. Классический конфликт сегодняшнего дня, приводящий к суду, существует сегодня в трех вариантах. Первый - что-то недосмотрели, перепутали (комнаты в коммуналке на поэтажном плане и т.п.) Виноват агент, и компания за него в финансовом ответе (до суда дело доходит редко). Второй, более сложный, - покупка строящегося жилья по договору инвестирования. Деньги кончились, в наличии имеется грустный долгострой (вспомним громкие дела последних лет с долгими судами о компенсации за непостроенное жилье).

Впрочем, и первый и второй конфликты сегодня учтены и занесены в разряд шишек, набитых агентствами. Третий вариант конфликта - на рынке по-прежнему, хотя и не так часто как раньше, появляются жулики. Как решается первый конфликт, было сказано выше и, как правило, все остаются довольны. Рецепт разрешения второго очевиден - связывать свои отношения только с известными, зарекомендовавшими себя застройщиками. В третьем случае можно уповать только на то, что компания прошла добровольную сертификацию и (или) является членом РГР или МАГР. Такие компании не могут быть липовыми ни при каких обстоятельствах.

Словом, на ошибках учатся, и короткий список неразрешимых конфликтов, надеемся, не пополнится в грядущем. Уповаем также на то, что читатель избежит многих конфликтов и несуразностей, вооружившись нашими рекомендациями.

Договор с агентом по недвижимости

Фото: sk-tis.com

В последние годы редко какая сделка купли-продажи обходится без участия риэлтора. В то же время, опыт общения наших заказчиков с риэлорскими компаниями не всегда положителен. Целью этой статьи являются ответы на наиболее частые вопросы, связанные с заключением договора с агентством недвижимости, и развенчание некоторых мифов, в частности, об «эксклюзивном договоре» и страховании ответственности.

Распространенные вопросы относительно договора с риэлторской компанией, которые часто задают нам клиенты на консультации, комментирует Елена Никоненкова, заместитель директор юридической фирмы «Прецедент».

- Можно ли расторгнуть договор с агентством недвижимости в одностороннем порядке? Последуют ли за этим штрафные санкции со стороны агентства? Каков их размер, определяется ли он законом РФ?

- Как правило, в договорах оговаривают порядок одностороннего расторжения договора по инициативе одной из сторон. Если такая процедура не оговорена, то руководствуясь ГК РФ, Заказчик вправе на любой стадии исполнения услуги отказаться от договора, оплатив исполнителю его расходы. Размер расходов определяется исходя из объемов оказанной услуги. Штрафные санкции законом в данном случае не предусмотрены.

- В договоре с агентством часто указывается, что клиент не имеет право одновременно обращаться в другое агентство по этому же вопросу. Насколько законно это требование?

- Принцип свободы договора исходит из того, что если подобные положения не запрещены законом, то стороны вправе оговорить их в договоре. Следовательно, агентство вправе предлагать своим клиентам «эксклюзивное» представительство, а клиенты вправе на него согласиться.

- Все чаще встречается понятие «эксклюзивный договор», что оно означает?

- Понятие «эксклюзивный договор» подразумевает по общей практике исключительное предоставление определенного услуги (товара). То есть исполнитель ограничивает для заказчика круг лиц, способных оказать услугу по подбору/продаже/аренде недвижимости, только собой (см. также предыдущий ответ).

- Среди рекомендаций клиентам часто встречается – взять образец договора в агентстве и отнести его на экспертизу независимому юристу. А что делать, если агентство отказывается давать чистый бланк договора для проведения такой процедуры, аргументируя это тем, что его содержание – коммерческая тайна? Насколько обоснованы аргументы агентства?

- Аргументы не обоснованы абсолютно, и с таким «скрытным» агентством, я бы рекомендовала не сотрудничать. При подписании договора клиент вправе анализировать положения договора, и ограничить его во времени или в возможности проконсультироваться с юристом другая сторона не может.

- Что такое «ответственность агентства застрахована» и насколько это защищает интересы клиента такого агентства?

Если клиент, придя в агентство недвижимости, слышит о том, что профессиональная ответственность застрахована, и, «случись что», финансовые потери возместит страховая компания, ему необходимо ознакомиться с соответствующими договорами, чтобы выяснить, насколько заявленное соответствует действительности.

Из договора страхования надо понять, какие именно и чьи риски застрахованы (агентства как юридического лица или конкретного физического лица — агента). После этого надо сопоставить – застраховано ли в итоге то лицо (юридическое или физическое), которое заключаемый договор оказания риэлторских услуг подписывает.

При этом на каждом этапе сделки клиент должен понимать, за что, за какие возможные ошибки и недоработки несет ответственность риэлтор и агентство, которое он представляет. И все это должно быть четко прописано в договоре, который заключается с риэлторской компанией.

Вот пошаговая инструкция как это сделать:

Шаг первый. Необходимо обратить особое внимание на такой пункт заключаемого с агентством договора, как «предмет договора». Как правило, он бывает настолько расплывчат, что ухватить суть бывает сложно даже профессионалу. Чаще всего «предмет договора» сводится к оказанию консультационных и информационных услуг, связанных с приобретением недвижимости.

Учитывая, что у нас одна из самых высокооплачиваемых сфер деятельности – услуги в сфере недвижимости, я считаю, что клиентам необходимо настаивать на том, что предмет договора должен быть прописан максимально четко: какие именно услуги должны быть оказаны, в какие сроки, к каким результатам они должны привести. Например, может быть прописано: «Услуга — подбор нескольких вариантов объектов недвижимости с целью их приобретения по таким-то параметрам». И в самом договоре или в приложении к нему эти параметры могут быть указаны. Также можно прописать: количество вариантов, которые должны быть предоставлены, каким образом проходят осмотры, каким образом клиент выражает свое одобрение (или неодобрение) предложенными вариантами.

Шаг второй. Риэлтор должен продемонстрировать клиенту пакет документов на приобретаемую квартиру. И этот пакет документов должен позволить сделать вывод о том, что данное жилье условно безопасно для покупки (вряд ли можно говорить о стопроцентной гарантии, но вот о 95-ти процентной — да). А именно: правообладателем является именно то лицо, которое заявлено как продавец жилье не под арестом, на него отсутствуют обременения не нарушены права третьих лиц и т.д. К слову, всю необходимую информацию риэлторы могут получить в паспортном столе или у эксплуатирующей организации данного жилого дома.

Клиент должен внимательно относиться к предоставляемым сведениям, знать сроки действия конкретных документов. Например, выписка из лицевого счета действительна в течение трех дней, выписка из Единого Реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним – в течение пяти дней. Эти сроки юридически обоснованы, поскольку именно по их истечении возможны изменения в отношении прав на недвижимость.

Таким образом, покупатель от своего риэлтора должен увидеть весь комплект документов вкупе с профессиональным мнением о том, есть ли риски, связанные с приобретением данной квартиры, насколько они велики.

И в договоре с агентством недвижимости должно быть отражено, что риэлтор несет ответственность за анализ соответствующих документов, за потенциально возможные проблемы, которые могут возникнуть в связи с его недостаточностью. Чем больше наши граждане будут требовать прописывать в договоре грани ответственности риэлторов, тем квалифицированнее, в итоге, станет оказание этой услуги.

Далее риэлтор должен оценить сам договор купли-продажи — все ли пункты прописаны, есть ли какие-то спорные моменты, к каким последствиям они могут привести.

Шаг третий. Регистрация сделки. Когда все документы собраны, договор купли-продажи подписан и оплачен (мало кто практикует рассроченную оплату по недвижимости), покупатель оказывается в незавидном положении: деньги он заплатил, но регистрация и переход прав собственности занимают еще месяц. И в этот период может случиться все, что угодно. Например, продавец, по каким-то причинам, может забрать документы из ФРС и т.д.

Проблем после подписания договора купли-продажи возникает масса, но зачастую агенты после совершения сделки забывают о своих клиентах. Происходит это потому, что, опять-таки, изначально четко не определяется сфера ответственности специалистов по недвижимости.

Выводы. Клиенты должны настаивать, чтобы в договоре на оказание риэлторских услуг были прописаны границы ответственности агентов и агентств недвижимости.

Следует помнить:

1. Предмет договора с агентством часто обозначается как «оказание консультационных услуг». О том, что фактическим результатом действий агентства является составление и заключение договоров купли-продажи — ни слова. Получается, что даже в случае, если в страховом договоре указано, что агент отвечает за последствия неправильного составления договора купли-продажи, он ни за что не отвечает. Страховой выплаты не будет.

2. Следует понимать, на какую сумму застрахованы профессиональные риски. Вряд ли хоть одно крупное агентство у нас в городе застрахована на сумму более миллиона рублей. Поэтому все, что сверх этого, пострадавшая сторона должна будет взыскивать с участников другой стороны сделки. Если с них, конечно, есть, что взыскивать.

3. Страховая сумма может быть фиксированной, то есть при наступлении каждого страхового случая выплачиваются одинаковые суммы. А может быть и так, что общая сумма страховки уменьшается с каждой выплатой. Получается, если наступил какой-нибудь десятый страховой случай, то платить будет просто нечего. Все это надо смотреть в договоре страхования.

У нас в городе нет судебной практики (по крайней мере, мне о ней ничего не известно) выплат страховки клиенту из-за неправильных действий агентов. Но это не значит, что все так хорошо, никто не ошибается.

К слову, на Западе все устроено более прозрачно. Там страхуются риски физического лица, которое участвует в сделке. У нас же – риски риэлтора при предъявлении ему претензий со стороны физического лица. Чувствуете разницу? В итоге, страхование существует номинально, но фактически оно не работает. Поэтому, пока гражданам уповать только на себя – требовать оказания реальной риэлторской услуги, границы которой четко прописаны в договоре.

При перепечатке материалов указание автора и активная ссылка на сайт обязательна!

Источники: otvet.mail.ru, pravoved.ru, forums.drom.ru, realtyweb.ru, news.ners.ru