на основании ст 617 ГК РФ? Хорошо, а как быть с реквизитами, ведь они тоже поменялись, в любом случае нужен доп.

поменялись, и что?

что, по-вашему, будет, если допа не будет? или если арендатор откажется его подписывать?) новый собственник не станет арендодателем или не поменяет реквизиты?) да бросьте!

доп соглашение потому и называется соглашение, что на его заключени необходимо согласие обеих сторон.

На замену арендодателя, равно как его реквизитов, согласия второй стороны не требуется.

А для извещения арендатора достаточно обычного информационного письма

1.4. Срок аренды Участка установлен с "__"________ ____ г. по "__"________ ____ г.

1.5. Сведения о государственной регистрации договора аренды: номер _________________ от "__"________ ____ г. <1>.

1.6. Арендатор передает имеющиеся у него права и обязанности по договору аренды в течение _______ дней с момента подписания настоящего Договора.

Передача прав и обязанностей оформляется актом приема-передачи Участка.

На основании настоящего Договора между Новым арендатором и Арендодателем оформляется новый договор аренды (или дополнительное соглашение к действующему договору аренды о замене Арендатора на Нового арендатора).

1.7. Новый договор аренды (или дополнительное соглашение) (не) подлежит государственной регистрации в соответствии с п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ.

1.8. Арендатор гарантирует, что Участок не обременен правами третьих лиц, его права или права Арендодателя на Участок не оспариваются, Участок под арестом не находится, Арендатору ничего не известно о предстоящем изменении назначения использования Участка или об изъятии Участка для государственных, муниципальных или публичных нужд.

1.9. Арендатор обязуется передать Новому арендатору все необходимые документы, удостоверяющие его права, а именно:

- договор аренды Участка от "__"________ ____ г. N ________, со всеми приложениями, дополнительными соглашениями и другими документами, являющимися его неотъемлемой частью

- свидетельство о государственной регистрации права Арендатора <1>

- выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним <1>

- иные документы, имеющиеся у Арендатора и относящиеся к договору аренды.

Арендатор также обязуется сообщить Новому арендатору все иные сведения, имеющие значение для осуществления Новым арендатором своих прав арендатора по указанным договорам требования.

1.10. Арендатор несет ответственность за достоверность передаваемых в соответствии с настоящим Договором документов и гарантирует наличие и передачу всех уступленных Новому арендатору прав и обязанностей.

2. ПЛАТА ЗА УСТУПКУ. АРЕНДНАЯ ПЛАТА

2.1. Размер платы за уступку права аренды Участка составляет ________ рублей, в том числе НДС _______ руб.

2.2. Плата за уступку Новым арендатором вносится не позднее ___ дней с момента государственной регистрации нового договора аренды (дополнительного соглашения к действующему договору аренды N ____ о замене Арендатора на Нового арендатора) между Арендодателем и Новым арендатором путем перечисления указанной в п. 2.1 суммы на счет Арендатора.

2.5. Арендная плата начисляется с момента подписания сторонами акта приема-передачи Участка.

Исполнением обязательства по внесению арендной платы является _______.

Расчет арендной платы определен в приложении к договору аренды, которое является неотъемлемой частью Договора.

2.6. Размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в ____ лет при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае исчисление и уплата Арендатором арендной платы осуществляются на основании дополнительных соглашений к договору аренды.

2.7. Размер арендной платы пересматривается в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

2.8. В случае передачи Участка в субаренду размер арендной платы в пределах срока договора субаренды определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, но не может быть ниже размера арендной платы по настоящему Договору аренды.

3. УСТУПАЕМЫЕ ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДАТОРА

3.1. Новый арендатор имеет право:

3.1.1. Использовать Участок на условиях, установленных Договором.

3.1.2. С согласия Арендодателя и Федерального агентства по управлению федеральным имуществом (его территориального органа) сдавать Участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам.

3.1.3. По истечении срока действия Договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных Сторонами условиях по письменному заявлению, направленному Арендодателю не позднее чем за 3 (три) месяца до истечения срока действия Договора.

3.2. Новый арендатор обязан:

3.2.1. Выполнять в полном объеме все условия Договора.

3.2.2. Использовать Участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

3.2.3. Уплачивать в размере и на условиях, установленных Договором, арендную плату.

3.2.4. Обеспечить Арендодателю (его законным представителям), представителям органов государственного земельного контроля доступ на Участок по их требованию.

3.2.5. После подписания Договора и изменений к нему произвести его (их) государственную регистрацию в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним <1>.

3.2.6. Письменно сообщить Арендодателю не позднее чем за __ (____) месяца о предстоящем освобождении Участка как в связи с окончанием срока действия Договора, так и при досрочном его освобождении.

3.2.7. Не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на арендуемом земельном участке и прилегающих к нему территориях, а также выполнять работы по благоустройству территории.

3.2.8. Письменно в десятидневный срок уведомить Арендодателя об изменении своих реквизитов.

3.3. Арендодатель и Арендатор имеют иные права и несут иные обязанности, установленные законодательством Российской Федерации.

4. ИМЕЮЩИЕСЯ ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДОДАТЕЛЯ

4.1. Арендодатель имеет право:

4.1.1. Требовать досрочного расторжения договора аренды при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за ___ месяцев.

4.1.2. На беспрепятственный доступ на территорию арендуемого земельного участка с целью его осмотра на предмет соблюдения условий договора аренды.

4.1.3. На возмещение убытков, причиненных ухудшением качества Участка и экологической обстановки в результате хозяйственной деятельности Нового арендатора, а также по иным основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

4.2. Арендодатель обязан:

4.2.1. Выполнять в полном объеме все условия Договора.

4.2.2. Передать Новому арендатору Участок по акту приема-передачи в срок __________________.

4.2.3. Письменно в десятидневный срок уведомить Нового арендатора об изменении номеров счетов для перечисления арендной платы.

4.2.4. В трехдневный срок после государственной регистрации Договора направить в территориальный орган Федерального агентства по управлению федеральным имуществом копию Договора <1>.

4.2.5. Своевременно производить перерасчет арендной платы и своевременно информировать об этом Нового арендатора.

5. ПРАВА ТРЕТЬИХ ЛИЦ

5.1. В случае если выяснится, что Участок к моменту государственной регистрации нового договора аренды (дополнительного соглашения к действующему договору аренды N ____ о замене Арендатора на Нового арендатора) был обременен правами третьих лиц, Новый арендатор имеет право потребовать уменьшения размера платы за уступку либо расторжения Договора.

5.2. При изъятии Участка у Нового арендатора указанными в п. 5.1 третьими лицами по основаниям, возникшим до оформления акта приема-передачи Участка, Арендатор обязан возместить Новому арендатору понесенные последним убытки. Размер убытков определяется в размере рыночной стоимости Участка, которая будет существовать в момент исполнения прав, предъявляемых третьими лицами на Участок.

6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

6.1. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по настоящему Договору, обязана возместить другой стороне причиненные таким неисполнением убытки.

6.2. В случае просрочки оплаты виновная сторона уплачивает потерпевшей стороне пени за каждый день просрочки в размере ___% от размера платежа, подлежащего оплате.

6.3. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от передачи прав по договору аренды и/или от государственной регистрации нового договора аренды (или дополнительного соглашения к действующему договору аренды N ____ о замене Арендатора на Нового арендатора), должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой передачи и/или государственной регистрации.

6.4. Взыскание неустоек и возмещение убытков не освобождают сторону, нарушившую Договор, от исполнения обязательств в натуре.

6.5. В случаях, не предусмотренных настоящим Договором, имущественная ответственность определяется в соответствии с действующим законодательством РФ.

7. ОБСТОЯТЕЛЬСТВА НЕПРЕОДОЛИМОЙ СИЛЫ

7.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение своих обязательств по настоящему Договору, если их исполнению препятствует чрезвычайное и непредотвратимое при данных условиях обстоятельство (непреодолимая сила).

7.2. При возникновении обстоятельств непреодолимой силы, препятствующих исполнению обязательств по настоящему Договору одной из сторон, она обязана оповестить другую сторону не позднее _____ дней с момента возникновения таких обстоятельств, при этом срок выполнения обязательств по настоящему Договору переносится соразмерно времени, в течение которого действовали такие обстоятельства.

8. СРОК ДЕЙСТВИЯ НАСТОЯЩЕГО ДОГОВОРА

8.1. Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации <1> (вариант: подписания сторонами) и действует до полного исполнения сторонами обязательств или до расторжения Договора.

9. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

9.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте данного Договора, будут разрешаться путем переговоров на основе действующего законодательства РФ.

9.2. При неурегулировании в процессе переговоров спорных вопросов споры разрешаются в суде в порядке, установленном действующим законодательством РФ.

10. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

10.1. Все уведомления и сообщения должны направляться в письменной форме.

10.2. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим Договором, стороны руководствуются действующим законодательством РФ.

10.3. Договор составлен в ____ экземплярах, из которых один находится у Арендатора, второй - у Нового арендатора, а третий - у Арендодателя (<1> четвертый - в учреждении государственной регистрации).

10.4. Адреса и платежные реквизиты сторон:

Анонсы

Каким образом арендатор может передать свои права и обязанности по договору аренды нежилого помещения другому лицу, если в договоре установлен прямой запрет на такую передачу?

9 августа 2013

Гражданский кодекс РФ предусматривает возможность замены (перемены) стороны в обязательстве. Ее общие принципы регламентированы нормами главы 24 ГК РФ "Перемена лиц в обязательстве". Обязательство может возникать в том числе из договора и при этом предполагает наличие двух сторон: должника, который обязан совершить определенное действие (воздержаться от определенного действия) в отношении другой стороны - кредитора, который, в свою очередь, имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (ст. 307 ГК РФ). Гражданский кодекс РФ предусматривает возможность замены в обязательстве как кредитора (параграф 1 главы 24 ГК РФ "Переход права кредитора к другому лицу"), так и должника (параграф 2 главы 24 ГК РФ "Перевод долга"). Перемена и кредитора, и должника в обязательстве производится на основании сделки (п. 1 ст. 382. п. 2 ст. 391 ГК РФ) и оформляется договором или соглашением, подписываемым лицом, которое выбывает из обязательства, и лицом, которое вступает в обязательство вместо первого (заменяет его). При этом переход прав кредитора не требует согласия должника, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 382 ГК РФ), перевод же долга возможен только с согласия кредитора (п. 1 ст. 391 ГК РФ).

Если договор, в котором предполагается замена стороны, относится к сделкам, по которым каждая сторона несет обязанность в пользу другой стороны и имеет соответствующие права (п. 2 ст. 308 ГК РФ), то есть каждая сторона является одновременно и кредитором, и должником, замена стороны по нему должна производится с соблюдением одновременно правил и об уступке требования, и о переводе долга.

Пунктом 2 ст. 615 ГК РФ предусмотрена возможность замены арендатора в договоре аренды - перенаем. Согласно этой норме арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу. При перенайме ответственным по договору перед арендодателем становится лицо, которому переданы права и обязанности, - новый арендатор, соответственно, прежний - с момента перехода прав и обязанностей по договору такую ответственность не несет. В п. 16 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, направленного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 (далее - Обзор), отмечено, что право аренды как право пользоваться имуществом, являющимся объектом аренды, всегда сопровождается определенными обязанностями в силу самого факта пользования. Эти обязанности вытекают из закона или договора и касаются порядка и условий пользования имуществом, его содержания, а также возврата после прекращения аренды. Таким образом, договор аренды относится к тем сделкам, по которым каждая сторона несет обязанность в пользу другой стороны и имеет соответствующие права, то есть арендатор является одновременно и кредитором, и должником. Следовательно, замена арендатора в договоре аренды должна производиться с соблюдением как правил об уступке требования, так и о переводе долга.

Соответственно, права и обязанности арендатора по договору аренды могут быть по общему правилу переданы только с согласия арендодателя. Из данного правила существуют исключения (п. 2 ст. 617 ГК РФ, п. 5 ст. 22 ЗК РФ и т.п.), однако в рассматриваемой ситуации указанные исключения отсутствуют.

Как указано в п. 18 Обзора, по смыслу п. 2 ст. 615 ГК РФ согласие арендодателя на перенаем может быть выражено в общем виде в самом договоре аренды, что освобождает арендатора от обязанности дополнительно получать такое согласие. В рассматриваемой ситуации арендодатель, наоборот, установил в общем виде в договоре прямой запрет (то есть заранее отказал в даче своего согласия) на передачу прав и обязанностей арендатора третьему лицу, поэтому, если стороны не внесут изменения в договор аренды в порядке ст. 450 ГК РФ, перенаем в такой ситуации будет невозможен.

Арендатор может расторгнуть договор в одностороннем порядке при наличии соответствующих оснований (п. 2 ст. 450 ГК РФ), однако это не гарантирует ему того, что арендодатель впоследствии заключит договор аренды этого помещения именно с тем лицом, которому арендатор предполагал передать свои права и обязанности. Переход прав и обязанностей арендатора по договору без согласия арендодателя возможен в порядке универсального правопреемства при реорганизации арендатора (ст. 58 ГК РФ), однако следует иметь в виду, что арендодатель при реорганизации вправе потребовать прекращения обязательств по договору (п. 2 ст. 60 ГК РФ).

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Мазухина Анна

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Договор аренды нежилого помещения

Престидижитатор Высший разум (101503) 4 года назад

Отношения между арендатором и арендодателем регулируются гражданским законодательством РФ и закрепляются в договоре аренды.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В случае смены собственника-арендодателя интересы арендатора охраняются ст. 617 ГК РФ, в п. 1 которой установлено, что переход к другому лицу права собственности либо хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения на сданное в аренду имущество не является основанием для изменения или расторжения договора.

При смене собственника помещения происходит замена одной из сторон договора аренды, а именно – арендодателя, иными словами, перемена лиц в обязательстве, основанная на ст. 382, 387 ГК РФ.

Новый собственник - арендодатель не может заставить арендатора заключить с ним другой договор аренды или внести изменения в уже действующий, кроме изменений, касающихся наименования и реквизитов нового арендодателя. Поэтому договор аренды менять не нужно. Замените в нем только наименование арендодателя и его реквизиты.

Остальные ответы

Owl Искусственный Интеллект (144433) 4 года назад

О перемене лиц в арендных обязательствах

21.01.2013 09:38 Геленджикский отдел Территориальные отделы Управления

Перемена лиц в арендных обязательствах означает замену арендатора или арендодателя в договоре аренды при сохранении арендных отношений. Что же является предметом такого договора . Это – передача прав и обязанностей по договору аренды. В этом принципиальное отличие перенайма от субаренды, при которой другому лицу передается только имущество, да и то на время. В перенайме арендатор полностью выбывает из арендных отношений: его заменяет новый.

Изменение арендодателя в случае продажи имущества.

В соответствии с действующим законодатель­ством отчуждение имущества не является основанием для изменения или расторжения действующего на момент продажи договора аренды имущества. В этом случае меняется только сторона по договору аренды — вместо прежнего собственника арендодателем стано­вится новый владелец имущества.

Другой распространенный пример пере­мены лиц в арендном обязательстве связан со смертью арендатора или арендодателя. В со­ответствии с действующим законодательством договор аренды не прекращается в этом слу­чае. Права и обязанности по договору, принад­лежащие умершему, переходят к его наследни­кам. В данном случае договор не аннулируется и не расторгается, а подлежит предъявлению нотариусу, который должен вы­дать наследникам свидетельство о праве на наследство, где в наследственную массу будут включены права и обязанности по данному до­говору. В дальнейшем необходимо обратиться в Геленджикский отдел, если объект находится на территории муниципального образования города-курорта Геленджик, где на основании свидетельства о праве на наследство будет произведена регистрация права аренды уже на наследников. Заключения до­полнительных соглашений с исполнительными органами местного самоуправления о замене арендатора в данном случае не требуется.

Перемена арендодателя или арендатора часто имеет место в результате правопреемст­ва при реорганизации юридических лиц. Права и обязанности по договору аренды в данном случае к вновь возникшим юридическим ли­цам переходят в соответствии с передаточным актом или разделительным балансом.

В настоящее время правоприменительным является переход прав и обязан­ностей по договору аренды земельного участка в связи с отчуждением недвижимости, распо­ложенной на данном участке. Так, согласно введенной в действие Федеральным законом от 06.12.2011 № 405-ФЗ ст.25.5 «Особенности государственной регистрации права собственности и права аренды на земельный участок, занятый зданием, строением или сооружением, при государственной регистрации перехода права собственности на здание (строение), сооружение или другое недвижимое имущество» установлено, что при государственной регистрации перехода права собственности на здание (строение), сооружение или другое недвижимое имущество одновременно проводится государственная регистрация перехода прав и обязанностей по договору аренды, если таковой подлежал государственной регистрации, то государственная регистрация изменения арендатора в договоре аренды в отношении земельного участка, занятого таким недвижимым имуществом и принадлежавшего предшествующему собственнику указанных объектов недвижимости на праве собственности заключается путем Соглашения о передаче прав и обязанностей, либо предоставляется иной документ.

Пример. Покупка жилого дома. Земельный участок под домом не может быть предметом купли-продажи, так как находится у продавца дома не в собственности, а в арен­де. В случае намерения продолжать арендные отношения на земельный участок не надо за­ключать новый договор аренды. С момента покупки дома в силу закона его собственник становится арендатором земельного участка, на котором расположен дом. Для того, чтобы документально оформить арендные отноше­ния, необходимо заключить дополнительное соглашение к «старому» договору аренды.

Все эти случаи перемены лиц в арендном обязательстве возникают в силу за­кона, согласно установленным нормам и пра­вилам. Однако перемена арендатора может быть произведена и в результате сделки. Так же, как и любую вещь, право аренды можно продать или подарить. Такая сделка называется перенаем и заключается между первоначаль­ным арендатором и арендатором, приобрета­ющим право аренды, при этом стороны могут именовать договор произвольно, например, «Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды» или «Договор продажи права аренды».

Что является основанием перенайма? Во-первых, в договоре нужно четко указать обязательство, из которого возникли передаваемые права и обязанности. Сторонам лучше подробно описать основание возникновения права аренды (реквизиты договора аренды), индивидуализировать объект аренды, определить объем, порядок и условия передачи прав и обязанностей, установить порядок расчетов и передачи объекта аренды, а также указать состояние задолженности первоначального арендатора на момент перенайма.

Государственная регистрация.

Если договор аренды подлежал регистрации, договор перенайма также следует зарегистрировать. Он регистрируется как самостоятельная сделка и считается заключенным с момента такой регистрации.

Акт приемки-передачи .

Подписания какого-либо акта о передаче объекта аренды между арендодателем и новым арендатором в принципе не требуется, поскольку обязательство арендодателя по передаче объекта аренды уже исполнено. Однако такой акт может быть подписан между первоначальным и новым арендаторами как гарантия того, что объект аренды передается в состоянии, позволяющем использовать его в соответствии с договором (ст. 611. 612 ГК РФ).

Получение согласия на перенаем. Помимо соблюдения требований к форме и содержанию договора сторонам придется своевременно заручиться необходимыми согласиями на совершение сделки.

Согласие арендодателя .

Его наличие обязательно, иначе сделка будет признана ничтожной как несоответствующая закон у ( п. 1 ст. 391. ст. 168 ГК РФ, постановления федеральных арбитражных судов Поволжского округа от 08.06.09 г. по делу № А55-12173/2008. Северо-Кавказского округа от 12.03.10 по делу № А32-13018/2009 ). Исключение составляет перенаем земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, если срок договора аренды более пяти лет, а договор не предусматривает обязанности арендатора получать согласие. В этом случае арендатор вправе лишь уведомить собственника (арендодателя) ( п. 9 ст. 22 ЗК РФ. п. 15 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.05 № 11 ).

Согласие арендодателя может быть оформлено в виде отдельного документа или приложением к договору. Если согласие на перенаем в общем виде было включено в текст договора аренды, то дополнительно получать его необходимости нет ( п. 18 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66 ).

Государственный регистратор

Источники: forum.klerk.ru, www.docstandard.com, www.garant.ru, otvet.mail.ru, www.frskuban.ru